Es ist der Traum der meisten Leute, irgendwann eine Immobilie zu kaufen. Jeder 3. Deutsche hat einen Bausparvertrag. Bausparverträge sind eine konservative Form der Eigenheimfinanzierung und beruhen auf einem Solidaritätsgedanken. Die Bausparkassen werben zur Zeit mit niedrigen Darlehenszinssätzen. Ein Vertrags-Abschluss sollte sorgfältig durchdacht werden und macht in bestimmten Situationen mehr Sinn als in anderen. Wie überall, gibt es auch hier erhebliche Qualitätsunterschiede unter den Anbietern und die Testsieger werden genannt. Ebenfalls wird die Funktionsweise von Kombiprodukte konkretisiert und Bausparverträge für Kinder kritisch durchleuchtet.

Grundgedanke:

Den klassischen Bausparvertag gibt es seit dem 19. Jahrhundert. In dieser Zeit wurde erkannt, dass das Aufbauen von gemeinschaftlichem Eigenkapital Vorteile bildet. Wenn von 20 Bauwilligen jeder einzeln 20 Jahre lang Geld anlegte, könnten alle erst am Ende dieser Sparphase bauen. Wenn dagegen alle gemeinsam einzahlen, kann der erste bereits nach einem Jahr anfangen. Die durchschnittliche Wartezeit für alle reduziert sich auf 10,5 Jahre (vgl. Focus). Nur wer einzahlt erhält Anspruch auf ein zinsstabiles Darlehen. Auch die Bausparkassen haben sich weiterentwickelt, nun gibt es interessante Kombi-Produkte. Auch wurde ein neuer Markt “Bausparverträge für Kinder” entdeckt.

Wann macht Bausparen Sinn?

Bausparen ist nicht immer sinnvoll. Die Option „bausparen” sollte dann angedacht werden, wenn viele dieser Fakten auf den jeweiligen Fall zutreffen (vgl. ZDF).

Bausparen macht Sinn, wenn…

… in den nächsten 7-10 Jahren eine Immobilie gekauft, gebaut oder renoviert werden soll.

… das Bauspardarlehen 30 % bei der Gesamtfinanzierung nicht überschreitet.

… Sicherheit gesucht wird und der niedrige Darlehenszins von heute für die Zukunft festgesetzt werden soll. Vor allem lohnt sich ein Bausparvertrag, wenn mittelfristig steigende Zinsen erwartet werden. Gerade ist das Baugeld so günstig wie selten davor.

… die Zinsen in acht Jahren für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung wie zurzeit bei 4 bis 4,5 % liegen, ist ein Bankdarlehen günstiger. Sollten die Zinsen zu diesem Zeitpunkt jedoch bei 5 oder 5,5 % pro Jahr liegen, wird die Bausparkasse vorteilhafter sein (siehe FAZ).

… im Sparerfreibetrag nur noch für wenige Zinserträge Platz haben (während der Ansparphase gibt es nur geringe Zinsen).

… gleich zu Vertragsbeginn eine größere Summe eingezahlt wird (dadurch verkürzt sich die Ansparphase und die Zuteilung wird beschleunigt).

… die Einkommensgrenze für die staatlichen Zulagen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Falls dies zutrifft, kommt ein Bausparvertrag selbst als Geldanlage in Frage.

… ohne Aufschlag der Beleihungswert der Immobilie von 60 bis 80 % im 2. Rang abgedeckt werden kann. Banken finanzieren bevorzugt im 1. Rang, d.h. der Wert wird beliehen, welcher durch eine Zwangsversteigerung auf jeden Fall wieder eingenommen werden könnte. Hingegen bekommt man mit einem Bausparvertrag günstige Konditionen für Kredite im 2. Rang.

Was muss bedacht werden?

… Hohe Abschlusskosten von 1 -2% der Bausparsumme.

… Hohe Tilgungsraten von mindestens 4-11% pro Darlehen müssen meist innerhalb von 10 Jahren zurückgezahlt werden.

… Es gibt viele verschiedene Tarife, welche die Transparenz der Angebote beeinflussen.

… Zu hohe Bausparsummen werden abgeschlossen. Das liegt daran, dass die Provision anhand der vermittelten Summe gezahlt wird. Nicht mehr als 20-30% der Gesamtfinanzierung sollte mit einem Bausparvertrag gestemmt werden (Tagesspiegel).

… Geringe Zinsen während der Ansparzeit. Hier übersteigt die Inflation die Rendite.

… Auf das Darlehen muss unter Umständen längere Zeit gewartet werden.

… Bei Vertragsabschluss ab dem 1. Januar 2009 ist die Zulage an „wohnwirtschaftliche Zwecke” gebunden. Bausparer müssen in eine Immobilie oder Modernisierung investieren, oder die Prämie muss zurückgezahlt werden. Falls man beim Vertragsabschluss unter 25 Jahre ist, entfällt diese Regelung.

Charakteristika:

Es gibt vier verschiedene Phasen, auf welches das Bauspar-System aufgebaut ist.

Abschlussphase:

Hier entscheidet der Kunde über welche Summe ein Bausparvertrag abgeschlossen wird, welche monatlichen Raten er zahlen kann, wie hoch die Darlehenszinsen sein sollen und nach wie viel Jahren er das Darlehen in Anspruch nehmen will.

Nicht mehr als 30% der Finanzierung sollte über einen Bausparvertrag gestemmt werden. Dies liegt daran, dass bei Darlehensrückzahlung hohe Tilgungsraten anfallen. Falls die abgeschlossene Summe zu groß wird, kann es sein, dass die Tilgungsraten nicht gezahlt werden können.

Vor Vertragsabschluss gibt es einige Faustregeln, die auf jeden Fall beachtet werden sollen. (vgl. Focus).

• Je niedriger der Darlehenszins ist, desto länger muss der Hauskäufer auf das Darlehen warten. Die Zuteilungsphase ist hier länger. In diesem Fall sind die Tilgungsraten auch noch höher und der Bausparer muss das Geld schneller zurückzahlen. Gleichzeitig muss der Bausparer das Geld schneller zurückzahlen.
• Ebenfalls wird die Rückzahlungsrate höher, je schneller das Geld gebraucht wird.

Ansparphase:

In dieser Periode, von vorwiegend 7-10 Jahren, wird das Geld angespart. Der monatliche Regelsparbetrag beträgt zwischen 0,3 bis 1 % des Darlehens. Der Standardtarif liegt bei 0,4 % (siehe Monetos). Je nach Vertrag müssen zwischen 30-50% der Bausparsumme angespart werden, bevor das Darlehen ausgeschüttet wird.

Es ist ferner erlaubt, die Zahlungen auf einige Zeit auszusetzen oder den Beitrag zu erhöhen. Eine Beitragserhöhung hat den Vorteil, dass die Zuteilungsphase sich verkürzt.

Die Zinsen auf das eingezahlte Geld liegen meist zwischen 0.5 und 1.5% Zins (vgl. ARD).  Dies ist eine ziemliche niedrige Rendite, bei einem Banksparplan liegt die Rendite um 2% höher.

Zuteilungsphase:

Hier wartet der Bausparer auf sein Geld. Bausparen unterliegt dem Grundsatz, dass nicht mehr Geld ausgezahlt werden darf, wie zur Verfügung steht. Dies kann daher unterschiedlich lange gehen. Hierzu muss der Bausparer jedoch das im Vertrag festgelegt Mindestguthaben erreicht haben. Meistens gibt es auch noch eine Mindestwartezeit, von x-Monaten. Dazuhin hängt die Zuteilung von einer ausreichenden Bewertungszahl ab.

Bewertungszahl: Diese Zahl gewichtet die bisher erbrachten Sparleistungen und den Zeitraum, in dem sie erbracht wurden (Zeit x Geld-System) (vgl. LBS). Je früher angefangen wird zu sparen und je mehr eingezahlt wird, desto höher ist die Bewertungszahl. Die niedrigste ausreichende Bewertungszahl wird Zielbewertungszahl genannt. Wenn diese Zielbewertungszahl überschritten ist, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif.

Darlehensphase:

Hier wird das Darlehen wieder zurückgezahlt, was ähnlich funktioniert wie bei einem normalen Darlehen von der Bank. Nur ist zu beachten, dass hier die Tilgungsraten mit 7-12% wesentlich höher sind, wie bei einem Hypothekenkredit mit normalerweise 2% Zinsen (vgl. Finanztest Ausgabe 12/2008). Daher sollten nicht mehr wie 30% über einen Bausparplan finanziert werden. Bei zu hohen Tilgungsraten besteht leicht die Gefahr, den normalen Lebensunterhalt nicht mehr bewältigen zu können. Im Unterschied zu einem Bankkredit sind Sondertilgungen jederzeit möglich.

Staatliche Zulagen:

Staatliche Zulagen kann es in Form der Wohnungsbauprämie sowie der Arbeiternehmer-Sparzulage geben. Grundlage für die Zulagengewährung ist  das  zu versteuernde Einkommen. Das zu versteuernde Einkommen ist nicht mit dem Bruttoverdienst zu verwechseln. Von dem Bruttoverdienst dürfen noch Werbungskosten und Freibeträge abgezogen werden und das ergibt das zu versteuernde Einkommen.

Zur freien Verfügung steht das Guthaben mit den Prämien  nur, wenn der Vertrag vor dem 1. Januar 2009 abgeschlossen wurde oder der Bausparer nicht älter als 25 Jahre ist. Ebenfalls muss die Sperrfrist von 7 Jahren verstrichen sein. Die Frist beginnt mit der Unterzeichnung des Vertrags (Monetos). Bei einem Vertragsabschluss ab dem 1. Januar 2009 muss ansonsten die Prämie zurückgezahlt werden, wenn das Bausparguthaben nicht für eine Immobilie verwendet wird.

Wohnungsbauprämie:

Die Wohnungsbauprämie ist nicht von einem Arbeitsvertrag abhängig. Auch alle Nichtberufstätigen, wie Schüler, Studenten, Hausfrauen, Selbstständige, Freiberufler oder Rentner - können die Wohnungsbauprämie erhalten (ZDF). Bei der Wohnungsbauprämie ist zu beachten, dass es die staatliche Zulage nur gibt, wenn weniger wie 25.600 EUR (Ehepaare 51.200 EUR) versteuert werden. Die Prämie liegt im Höchstsatz bei 45 EUR (Ehepaare 90 EUR). Voraussetzung ist, dass jährlich mindestens 512 EUR (Ehepaare 1024 EUR) angespart werden (vgl. Bausparkasse Schwäbisch Hall).

Die Wohnungsbauprämie wird über die Bausparkasse abgewickelt (vgl. Finanztest). Das Finanzamt zahlt die Fördersumme am Ende der siebenjährigen Sperrfrist in den Vertrag ein.

Arbeitnehmer-Sparzulage:

Vermögenswirksame Leistungen werden direkt vom Arbeitgeber auf den Bausparvertrag einbezahlt und sind eine Voraussetzung für die Zahlung der staatlichen Arbeitnehmer-Sparzulage (siehe LBS). Vermögenswirksame Leistungen sind im Rahmen betrieblicher Vereinbarungen und in Tarifverträgen geregelt und werden zusätzlich zum Gehalt bezahlt. Diese Leistungen von jährlich bis zu 470 EUR werden staatlich gefördert. Voraussetzung für einen Bausparvertrag ist, dass das zu versteuernde Einkommen unter 17.900 EUR (Ehepaare 35.800 EUR) liegt. Die Förderungshöhe beträgt 9 % auf einen maximalen Sparbetrag von 470 € im Jahr. Absolut sind das 42,30 € (Ehepaare 84,60 €) im Jahr. Falls die Förderung nicht komplett vom Arbeitgebers übernommen wird und unter die Grenze von 470 € fällt, kann der Arbeitnehmer die Differenz mit seinem Gehalt ausgleichen.

Die Arbeitnehmersparzulage muss jedes Jahr mit der Steuererklärung beantragt werden. Dazu muss eine Bescheinigung des Geldinstituts der Anlage N in der Steuererklärung hinzufügt werden (vgl. Finanztest).

–> Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmer-Sparzulage sind zwei unterschiedliche Sparerbeträge. Zu den 512 EUR der Wohnungsbauprämie sollten weitere 470 EUR als vermögenswirksame Leistungen angelegt sein, um beide Förderungen zu bekommen (vgl. Monetos).

Testsieger:

Die letzten Testsieger von „Finanztest” und der „FMH Finanzberatung” im Auftrag für Handelsblatt.com werden nun aufgezeigt. Im Test sind drei verschiedene Szenarien:

1)      Geld wird sicher für eine Immobilie gebraucht

2)      Es werden 7-10 Jahre auf jeden Fall angespart und danach entscheidet sich, ob eine Immobilie gekauft wird

3)      Alles ist unsicher, Vertrag soll auch kurzfristig gekündigt werden

Szenario 1: Sichere Häuslebauer

Für sichere Häuslebauer sind vor allem der spätere Kreditzins und die Abschlussgebühr von Bedeutung. Es sollte auch kein Bausparvertrag mit einer Tilgungsrate von über 10 Promille der Bausparsumme abgeschlossen werden, da die Raten sonst zu hoch ausfallen.

Finanztest 12/2005:

Dieser Test ist heute relativ veraltet. Jedoch ist dies der neueste Test, den Finanztest bieten kann.

Für Sparer, die auf jeden Fall ein Eigenheim bauen oder kaufen wollen, sei 2005 der Tarif easy finanz der Alten Leipziger Bausparkasse mit einem Darlehenszins von 3,9% am besten. Hier können Sparer ein Darlehen zwischen von 60 bis 90 % der Bausparsumme wählen .Günstig seien auch Schwäbisch Hall (Fuchs) sowie ab einer Bausparsumme von 50 000 Euro die LBS Bayern (LBS-F6+) und die LBS Hamburg (Classic 99 - Maxi).

FHM Finanzberatung 08/2009:

Die FMH Finanzberatung bietet auch einen Bausparvergleich von über 150 Tarifen an. Vom Handelsblatt wurden die besten Tarife über eine Bausparsumme von 100.000 EUR untersucht.

• Huk-Coburg Bauspar (Finanzierungsbausparen) mit nominal 2% Darlehenszinsen, effektiv 2,27%-2,52%

• LBS West (Classic F Maxi) mit nominal 2,95% Darlehenszinsen, mit obligatorischer Darlehensversicherung effektiv 3,78%

• Norddeutsche LBS (Classic Top Finanz) mit nominal 2,95% Darlehenszinsen, effektiv 3,22%

• Signal Iduna (F 50) mit nominal 3% Darlehenszinsen, effektiv 3,27%

• BSK Schwäbisch Hall (XL Langzeit) mit nominal 3,25% Darlehenszinsen, effektiv 3.52% ab Zuteilung

Die Mindestansparung lag zwischen 40 und 50% und die monatliche Rate lag zwischen 500 und 600 EUR.

Szenario 2: Unsichere Häuslebauer mit 7 Jahren Ansparzeit

Als Geldanlage lohnt sich Bausparen nur, wenn tatsächlich mindestens 7 Jahre gespart wird. Falls der Bausparvertrag dann nicht in Anspruch genommen wird, gibt es rückwirkend einen Zinsbonus. Im besten Fall gibt es eine Verzinsung von 4% im Jahr, was mit 0.5-1 Prozentpunkte über den aktuellen Festgeldzinsen und Banksparplänen liegt (siehe Handelsblatt).

Finanztest 12/2008:

Laut Finanztest lohne sich ein Bausparvertrag als reiner Sparvertrag nur, wenn Anspruch auf Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage besteht und mindestens 7 Jahre gespart werden soll.

Die besten Angebote hätten die Deutsche Bank Bauspar und die Alte Leipziger. Mit Prämien und Zulagen komme man auf 5,6% Rendite, mit dieser Rendite könne keine Bank mithalten. Beide stocken ihre Basiszinsen rückwirkend auf 3,5- 4 % auf, wenn der Sparer nach sieben Jahren kein Bauspardarlehen nimmt. Die Deutsche Bank Bauspar legt noch einen Bonus in Höhe von 3,2% des Mindestsparguthabens drauf, jedoch liegt die Abschlussgebühr bei 1,6% und somit 0.6 Prozentpunkte höher als bei der Alten Leipziger.

FHM Finanzberatung 08/2009:

Die FHM Finanzberatung empfiehlt in diesem Fall auch die Alte Leipziger mit dem Tarif Easy Plus. Die Abschlussgebühr liege bei einem 1% und der Guthabenzins bei 1.5%. Bei nicht in Anspruchnahme des Darlehens, werde der Zinssatz auf 4% aufgestockt. Auch die Bausparkasse Deutscher Ring eigne sich. Allerdings liege hier die Abschlussgebühr mit 1,5% höher als bei der Alten Leipziger. Jedoch gebe es auch hier eine Guthabenverzinsung von 4%, falls das Darlehen nicht benötigt wird.

Szenario 3: Bausparvertrag wird vorzeitig gekündigt

Im Falle, dass eine hohe Flexibilität benötigt und wird und dass eine vorzeitige Kündigung eintreten könne, sollte man besser Verträge wählen, die auch ohne Boni gute Renditen versprechen.

FHM Finanzberatung 08/2009:

Eindeutiger Testsieger ist die Debeka Bausparkasse, welche eine Guthabenverzinsung von 3% im Jahr zahlt. Diese Guthabenverzinsung ist im Falle einer vorzeitigen Kündigung auf jeden Fall sicher und man macht sich nicht abhängig von Bonizahlungen die erst mit Ende des 7 Jahres gezahlt werden. Gefolgt wird die Debeka Bausparkasse von der LBS Rheinland-Pfalz (Classic 2006 U) mit einer Guthabenverzinsung von 2%. Bei beiden Fällen liegt die Abschlussgebühr bei 1%.

Steuer

Die Abgeltungssteuer gilt ab 2009 für alle Bausparer. Demnach wird jeder Kapitalertrag, der über den neuen Sparerpauschbetrag hinausgeht mit einheitlich 25% besteuert (vgl. www.abgeltungssteuer.net). Innerhalb des Sparerpauschbetrag können Zinsen und Dividenden steuerfrei eingenommen werden (801 EUR pro Person).Die Ausnahmen, die es für Bausparer vor 2009 gab, fallen nun alle weg. Alle Zinserträge, auch bei bereits bestehenden Bausparverträgen, müssen anhand der Abgeltungssteuer versteuert werden. Allerdings kann ein Freistellungsauftrag gestellt werden, falls der Freibetrag von 801 EUR pro Person nicht überschritten wird.

Übertragung Bausparvertrag:

Ein Bausparvertrag kann mit allen Rechten und Pflichten auf einen Angehörigen nach § 15 AO übertragen werden. Dazu zählen Ehegatten, Verlobte, Kinder, aber auch Geschwister. Weitere Vorraussetzung für die Übertragung ist der Nachweis einer ausreichenden Bonität (vgl. www.kredit-magazin.com).

Geld wird frühzeitig benötigt:

Nicht immer läuft beim Bausparen alles nach Plan. Wenn Geld frühzeitig benötigt wird, gibt es verschiedene Optionen.

• Zwischenfinanzierung: Wenn alle Mindestbedingungen außer der Zielbewertungszahl erreicht wurden, kommt eine Zwischenfinanzierung in Frage. Somit kann die Wartezeit bis zur Zuteilung überbrückt werden. In diesem Fall wird der gesamte Bausparvertrag vorfinanziert. Wenn es zur Zuteilung kommt, wird dieser Zwischenkredit durch die Bausparsumme automatisch abgelöst. Die Zinsen für den Zwischenkredit orientieren sich an den gerade üblichen Zinsen. Es wird empfohlen, eine Zwischenfinanzierung aufzunehmen, wenn mit der Zuteilung in 1-2 Jahren zu rechnen ist (siehe Monetos). Ansonsten sollte man sich eine Kündigung überlegen.

• Vorfinanzierung: Falls die Mindestbedingungen noch nicht erfüllt werden und Geld gebraucht wird, kommt eine Vorfinanzierung in Frage. Hier wird noch während der Ansparphase ein Kredit aufgenommen. Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung werden noch Einzahlungen in den Bausparvertrag fällig. Dazuhin müssen noch Zinsen gezahlt werden. Somit ist die Belastung wesentlich höher und diese Kreditart ist auch teurer, da mehr Zinsen gezahlt werden müssen. Dies liegt daran, weil die Mindestbedingungen noch nicht erfüllt sind und die Laufzeit dadurch länger ist. Grundsätzlich macht eine Vorfinanzierung nur Sinn, wenn das Mindestguthaben fast erreicht ist. Andernfalls sollte der Bausparer den Vertrag kündigen (siehe Monetos).

• Kündigen: Kündigen kann man in der Regel immer und es besteht meist eine 3-monatige Kündigungsfrist. Jedoch entfällt bei einer Kündigung der spätere Darlehensanspruch. Falls Wohnungsbau oder Arbeitnehmersparzulage erhalten wird, müssen vor Ablauf der 7 jährigen Sperrfirst die staatlichen Prämien zurückgezahlt werden. Ebenfalls werden Abschluss und Kontoführungsgebühren nicht zurückerstattet.

• Reduzierung der Bausparsumme: Die Bausparsumme kann auch reduziert werden. Damit ist ein Vertrag schneller zuteilungsreif. In vielen Fällen wird die Zielbewertungszahl dann trotzdem nicht erreicht. Nun muss entweder mit der alten Bausparsumme vorfinanziert werden, oder eine Zwischenfinanzierung mit der reduzierten Bausparsumme stattfinden. Wenn die Bausparsumme reduziert wird, fallen neue Abschlusskosten an. Eine Reduzierung der Bausparsumme lohnt sich nur, wenn die Vorfinanzierung teurer käme. Hierzu gibt es folgende Faustregel. Wenn die Zinsen hoch sind, ist eine Vorfinzanzierung eher interessant (vgl. Monetos). Die genaue Berechnungsformel, wann sich die Vor bzw. die Zwischenfinanzierung lohnt, wird von ZDF WISO veröffentlicht - „Immobilienfinanzierung” von Michael Hölting-. Hiefür fallen jedoch Gebühren an.

• Aufteilung der Bausparsumme: Hier wird die Bausparsumme in Teilverträge aufgeteilt, die voneinander unabhängig weiterlaufen. Somit kann sich der Bausparer auf eine Teilsumme konzentrieren, um so möglich schnell die Mindestbedingungen zu erreichen. Dies hat zur Folge, dass ein Teil der Bausparsumme früher zuteilungsfähig ist und zur Finanzierung eingesetzt werden kann.

Geld wird nicht benötigt:

Wenn nach x- Jahren die Bausparsumme zugeteilt werden kann, aber kein Bedarf besteht, gibt es mehrere Optionen:

• Erhöhung der Bausparsumme: In diesem Fall wird weiter gespart und ein größerer Darlehensanspruch realisiert. Eine Erhöhung der Bausparsumme kommt dem Neuabschluss eines Bausparvertrages bauspar- und steuerrechtlich bzw. prämienrechtlich gleich  (www.aspect-online.de). Dadurch, dass die Summer erhöht wird, wird der voraussichtliche Zuteilungstermin nach hinten verschiebt. Oft wird hier eine Gebühr auf den Betrag berechnet, um den die Bausparsumme erhöht wird.
• Vertrag ruhen lassen: Hier werden keine Ansparungen mehr vorgenommen. Die Rechte aus der Zuteilung können später noch jederzeit geltend gemacht werden (siehe ZDF).
• Geld auszahlen lassen: Für Sparer, die sich das Geld auszahlen lassen, gibt es meist nur eine magere Rendite. Jedoch gibt es hier ein paar Ausnahmen. Falls das Darlehen nicht in Anspruch genommen wird, gibt es Bonuszahlungen. Deutsche Bank Bauspar und die Alte Leipziger stocken ihre Basiszinsen rückwirkend auf 4 Prozent auf, wenn der Sparer nach sieben Jahren kein Bauspardarlehen nimmt (Finanztest 12/2008). Das sind auch die Testsieger. Allerdings müssen die Prämien ab 2009 zurückgezahlt werden, wenn nicht in eine Immobilie investiert wird.

Fazit:

Nur wenn tatsächlich der Wunsch besteht, in 7-10 Jahren in eine Immobilie anzulegen, macht ein Bausparvertrag Sinn. Im Falle, dass Anspruch auf Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage bestehen, könnte auch ein Sparvertrag überlegt werden, allerdings nur bei Deutsche Bank Bauspar und Alte Leipziger. In den meisten Fällen ist ein Bausparvertrag als reine Geldanlage, aufgrund der niedrigen Zinsen und Abschlussgebühren, nicht zu empfehlen.

Besonders attraktiv wird ein Bausparvertrag dann, wenn steigende Zinsen erwartet werden und man so von der Zinsfestsetzung profitieren will. Dazuhin sollte die Bausparsumme nicht zu hoch festgelegt werden. Der Hauptteil einer Finanzierung sollte auf jeden Fall ein Hypothekenkredit ausmachen, da hier die Tilgung niedriger ist.

Alternativen zum Bausparen sind Banksparpläne oder Kombiprodukte. Beim Bausparen kann die staatliche Förderung der Wohn-Riester Zulage auch genützt werden.

Funktionsweise Kombikredit Bausparkasse:

Grundsätzlich setzt sich der Kombikredit aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen, oder auch Vorauskredit genannt, zusammen.

Hier schließt der Kreditnehmer eine Bausparsumme über seinen Kreditbedarf ab.

Mit dem tilgungsfreien Darlehen finanziert sich die Bausparkasse vor, bis 40-50% Mindestguthaben erreicht ist. Bis zur Zuteilung zahlt der Kreditnehmer die Zinsen für das tilgungsfreie Darlehen und die Sparraten für den Bausparvertrag. Sobald es zur Zuteilung kommt löst der Kreditnehmer den Vorauskredit mit der Bausparsumme ab. Dadurch, dass bei der Zuteilung des Bausparvertrags das eingezahlte Guthaben sowie das Bauspardarlehen ausgezahlt werden, kann der Vorauskredit getilgt werden. Somit zahlt der Kunde ab der Zuteilungsphase nur noch die Raten, bestehend aus Zins- und Tilgungsleistungen, für das Bauspardarlehen ab.

Die monatliche Belastung ist bei vielen Kombi-Typen so berechnet, dass sie in den meisten Fällen für den Kunden über die ganze Laufzeit gleich hoch bleibt (vgl. Welt). Sowohl für den Bausparvertrag wie auch für das tilgungsfreie Darlehen werden feste Zinssätze ausgewiesen.

Trotzdem ist hier Vorsicht geboten. Bausparkassen müssen keinen Gesamteffektivzinssatz ausweisen. Oft wird nur der Effektivzinssatz vom Tilgungsfreien Darlehen und vom Bauspardarlehens angegeben. Dass jedoch Abschlussgebühren, Tilgungsraten, Kontoführungsgebühren den Gesamteffektivzinssatz erhöhen, wird teils verschwiegen. Der Vorteil bei den Bausparkassen ist allerdings, dass der beide Verträge, das Voraus und Bauspardarlehen, aus einer Hand kommt. Im Vergleich zu einer normalen Bank, sind Sondertilgungen aber eher selten möglich.

Test Urteile Finanztest:

Stiftung Warentest hat in der Ausgabe von Juni 2009 Riester Kredite für die Eigenheimfinanzierung untersucht. Von herkömmlichen Darlehen unterscheiden sie sich nur durch die staatliche Förderung. Wie ein Wohn-Riester funktioniert und welche Voraussetzungen gebraucht werden, um einen Wohn-Riester Vertrag abschließen zu können, sind im Blog Riester Rente beschrieben.

Die Kombikredite der Bausparkassen Schwäbisch Hall, LBS Baden-Württemberg, LBS Bayern und LBS West waren die Testsieger. Bei einem Kredit von 160.000 EUR und 20 Jahren Laufzeit werden Gesamteffektivzinsen von nur 4,26 bis 4,41 % berechnet. Die monatlichen Belastungen liegen bei rund 900 EUR. Um diese günstigen Konditionen zu er erlangen, brauche man allerdings eine Eigenkapitalquote von mindestens 20%.

Das billigste Riester-Darlehen mit direkter Tilgung und einer vergleichbaren Zinsbindung von 20 Jahren biete die Allianz mit einem Effektivzins von 4,75 %.

Bausparen für Kinder:

Alle Bausparkassen empfehlen auch schon für Kinder einen Bausparvertrag abzuschließen. Hier zahlen entweder Eltern, Großeltern, Tanten, Onkel oder andere Personen in einen Vertrag für das Kind ein. Hier wird das Kind als Bezugsberechtigten eingetragen und ihm wird das Bausparkonto bei Volljährigkeit übertragen (vgl. DerWesten).  Die damit verbunden Vorteile seien, dass der Bausparvertrag geteilt, aufgestockt oder ausgesetzt werden kann und somit ein flexibles Instrument sei, um Geld anzulegen (siehe FAZ). Oft wird auf staatliche Zuschüsse, wie die Wohnungsbauprämie, verwiesen. Verbraucherschützer, unabhängige Finanzberater und Stiftung Warentest sehen Bausparverträge für Kinder allerdings kritisch (siehe Zeit). Als gravierender Nachteil ist zu nennen, dass sich der niedrige Zinssatz in der Ansparphase, besonders bei langen Laufzeiten, negativ auf die Eigenkapitalentwicklung auswirkt, besonders im Vergleich zu anderen Sparformen. Auch fallen bei Vertragsabschluss Gebühren an, welche die Rendite nochmals negativ beeinflussen. Des Weiteren besteht die staatliche Förderung erst mit 16 Jahren. Bei einem früheren Abschluss gibt es keine Möglichkeit auf Wohnungsbauprämie. Um diese mit 16 überhaupt zu bekommen, muss der Vertrag bereits auf den Namen des Kindes ausgestellt sein. Experten raten eher ab, den Vertrag von Anfang an auf den Namen des Kindes auszustellen. Sonst habe das Kind auf jeden Fall den Anspruch, egal wie es sich entwickelt (Hessische Rundfunk). Eher solle man den Bausparvertrag auf sich laufen lassen, und ihn gegen eine geringe Gebühr irgendwann auf den Namen des Kindes ändern lassen. Dies ist meist mir 16 Jahren der Fall, wenn Wohnungsbauprämie winkt. Jedoch wird Schenkungs- oder Erbschaftssteuer in den wenigsten Fällen abgezogen. Seit 2009 ist der Freibetrag für Kinder bei 400.000 EUR für Enkelkinder liegt er 200.000 EUR. Falls Tanten oder Onkel in den Vertrag einzahlen, liegt der Freibetrag aber nur bei 20.000 EUR (siehe Bundesministerium der Finanzen).

Alternativen:

Anstatt Bausparverträge für seine Kinder abzuschließen sei, laut Zeit, die Stärkung der Pflegevorsorge der Eltern eine sinnvolle Investition. Denn sobald ihr Vermögen aufgebraucht ist, werden die Kinder zur Kasse gebeten. Ebenfalls sollten die Kinder mit einer Berufsunfähigkeits-Versicherung abgesichert werden, falls diese ihre Arbeit nicht mehr ausführen können. Zum Aufbau von liquiden Mitteln seien Mischfonds, aufgrund der hohen Flexibilität und Rendite, zu empfehlen (siehe Zeit).